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澳大利亚房地产市场分析

发表时间:2020-08-02 08:41

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  澳大利亚房地产市场分析 篇一:澳大利亚房地产市场分析 澳大利亚房地产市场分析 0944047 内容摘要:据相关数据显示,在 2010 年的国际房地产市场上,澳大利亚、中国、中国 香港和新加坡成为公认的繁荣的四大房地产市场。 本文针对澳大利亚房地产市场, 根据其最 新的数据,就其市场供求状况,竞争情况以及其租赁市场环境进行简述分析。 关键字:澳大利亚市场供求分析竞争情况租赁市场环境 一、 市场供求分析 (一) 市场需求的影响因素 (1) 本国需求 1、首先,近几年澳大利亚的综合国力迅 速增长,比如在 2008 年澳大利亚的 GDP 增长率已经排在发达国家之中的首位了。 澳大利亚 GDP 的稳步增长,在一定程度 上导致了澳大利亚国内对住房、租房的需求。 2、此外,澳大利亚房产的需求还受到当地人们失业率的影响。如上图为澳大利亚从 1981 年至 2009 年的失业率变化图,很明显我们可以看到,近几年失业率的整体趋势是下降 的,因而对应的,近几年澳大利亚的房产需求是上升的。 3、最后,我认为澳大利亚的优越的政策条件也为住房需求作出了一定的贡献。 如澳大利亚的永久产权政策吸引了千千万万的购房者去澳大利亚购房, 又比如澳大利亚 的贷款方式也为购房者们提供了一定的便利。如下图是中国与澳大利亚的贷款方式比较: 由此表,我们可以清晰地看到不管是首付、还款方式还是贷款次数等方面,澳大利亚都 显然优于中国。 综上所述,澳大利亚国内对房产的需求是在不断的增长中的,且增长速度不容小觑。 (2) 国际需求 澳大利亚矿产资源丰富,是世界重要的矿产资源生产国和出口国。作为世界上各方面 实力都首屈一指的国家, 澳大利亚的自然环境也相当宜人, 因而每年都会吸引大量的游客以 及移民。这成为了引起澳大利亚房地产需求增加的一个因素。 其次,澳大利亚的永久产权也是吸引国外移民的一大因素。澳大利亚优惠的房产政策 以及良好的投资环境往往使国外游客趋之若鹜。 澳洲的移民人口占了总人口的很大一部分并且有越来越多的趋势, 据由 2006 年人口普 查数据分析录得的澳洲华人人口,那时全国有华人 669900 名,首次计算出其中 44%是在澳 洲和中国以外出生的。在 2006 年澳籍华人的数目已经这么庞大了,可以想象,现在中华移 民去澳洲的人大概有多少了。现在虽然移民没有以前简单方便了,但是即使这样, 2011 年 估计澳大利亚也得有 38 万的新增移民。由此我们可以推测,来自世界各地的移民到澳大利 亚的人会越来越多, 来自国际上的对于澳大利亚的住房需求还是会持续上涨, 因而这么多人 的住房问题也必定会带动澳大利亚的房产需求。 (二) 市场供给的影响因素 关于澳大利亚房地产的市场供给,我认为主要取决于三个因素,即开发商的多少、中 介商的多少以及良好的房地产市场环境。 (1) 众多的开放商 澳大利亚的房地产开放商实在是不胜枚举,文本只列举其中 3 个比较知名的开放商。 1、 澳大利亚开发商 metricon Metricon 是澳大利亚最大的房屋建造商和土地开发商之一,并且获奖无数。此公司最 大的特色是提供了建筑质量保证长达 25 年之久,而一般建筑商是只保修 7 年的,另外此公 司还保证 18 个星期的建造工期,如未能达标,会有相应的巨额赔偿。 2、 澳大利亚开发商 MIRVAC MIRVAC 创立于 1972 年的悉尼,现如今 MIRVAC 已然成为遍布全澳的地标选址,并且 成为了质量与环保的代名词。现在 MIRVAC 的 30%的新房买家都是老顾客,这足以表明此公 司颇享盛誉。 3、 墨尔本 AHB 集团 AHB 集团正式成立于 2006 年, 虽然成立时间还不是很长, 但这个集团发展得相当迅速, 根据 AHB 截止到 2010 年的零售统计数据, AHB 已经建造了两千余套的别墅。 不仅如此, AHB 的另外一大特点就是以人为本,质量保证,这也使得 AHB 集团受到广大群众的热捧。 (2) 众多的中介商 1、 澳洲鼎丰 澳洲鼎丰集团(Apex Investment Alliance)创建于 1994 年,总部位于澳大利亚悉尼市 中心。2005 年进入中国,是最早进入中国的澳大利亚房产公司。澳洲鼎丰集团旗下所代理 的物业产品品种繁多,一应俱全,可以适合不同的客户群体。 2、 嘉豫投资 嘉豫集团总部位于中国香港,成立于 1999 年, 嘉豫集团所代理销售海外房产的价格为 全球统一价,并且承诺:用专业的知识和诚实的态度服务每一个客户,销售过程实事求是, 不欺骗,不隐瞒,始终将客户的利益放在首位。 3、 AGC 澳洲房产中心 AGC 澳洲房产中心是一个总部位于澳大利亚的跨国房地产服务机构。AGC 团队是一支 追求专业卓越客户服务和充满活力的团队,并且一直以“为顾客寻找最佳的投资物业及理想 家园,担当业主的物业管理压力和成为租客可信赖的服务团队”为目标。 (3) 良好的市场环境 澳大利亚的房地产市场发展得非常良好,房价在稳定的上升中,房产数量也以每年平 均 10%的增长率在不断的递增, 平均 7 年翻一翻。 这稳定的趋势或多或少会影响到房产的供 给。 (三) 市场供求分析 近期,澳大利亚财政部长史旺(Wanye Swan)在堪培拉举行的房地产业大 会上表示,目前澳洲房产供不应求,供需差为 17.84 万,但不到二十年这一缺口就会扩 大至 60 万。 我认为史旺这样说是经过了充分的思考的。首先,因为澳大利亚的房地产市场有别于 任何一个发达国家,属于一类高透明市场,市场环境非常良好,并且根据澳洲国家统计局的 统计,自 1960 年以来澳大利亚的房地产以每年平均 10%的增长率在不断的递增,平均 7 年 翻一翻。 澳大利亚的房地产市场发展得如此稳健, 澳大利亚的房产对于世界肯定充满着吸引 力,所以必然会导致澳大利亚房产的供不应求。 其次,澳洲的政策、法规非常惠民,对于整个世界的人们充满着诱惑。比如说,澳洲 的永久产权政策, 虽然这个政策使得开发至房屋建成至居民入住需要的时间长达 15 年之久, 但正是由于这个政策实施的严格规范使得购房者能够享受到最大的利益。 综上所述,澳大利亚的房产会出现供不应求的现象是理所当然的。 另外澳大利亚房产的供不应求情况具体可由下图表示: 如上图所示:这个表的数据是 截止到 2009 年 7 月的,虽然没有 2010 年的,但是大体的趋势我们 也可以看出了。这几年的供求关系 相当紧张,大部分是供不应求的。 左图是 1988 年到 2008 年的房屋 空置率,从中我们可以看到近几年 房屋空置率是逐年递减的。 据了解,事实也是如此。2008 年以来,澳大利亚的房产就呈现出 供不应求的局面,并且截止到 2010 年底,全国房屋短缺 187000 套,空置率也始终维持在历史地位,相对于我国国内 高于 25%的商品房空置率,澳洲全国空置率只有 2.5%左右。可见澳洲房产的短缺,也可从 一定程度上推测澳洲房价增高的原因。 二、 市场竞争分析 (一) 公寓市场的竞争情况(以墨尔本为例) 墨尔本的房地产市场可以说是澳大利亚的一类典型,在墨尔本,各个房地产商竞争比 较激烈, 不管是已经建成在售的或者是还未建成仍在规划的房产, 都会受到人们很大的关注, 往往是有些还未建成就已经被预购了。 1、Precinct 地理位置:位于墨尔本市中心商住零售综合广场,对面就是一个大型的购物广场,里 面包含了超市,家具城,电影院等日常所需。周围有多所著名中小学校以及市场名牌大学, 教育资源非常丰富,并且附近还有橄榄球场,高尔夫球场以及网球场,可以随时运动。 设施:提供六星级循环供暖系统及五星级冷气调节系统,中央太阳能热水推动系统。 售价:每套公寓约有 1~3 间卧室,其售价约为 55 万澳元~60 万澳元。 2、Yarra Point 地理位置:位于城市中心地理位置,紧邻墨尔本 CBD,维多利亚湾畔。可以以地铁、 渡轮、水上出租艇、电车、游艇、自行车或步行等任意方式出行,交通十分便利,只要 20 分钟左右便可到达机场。 设施:31 层标志性建筑,95%以上为水景房,95%的户型向北,景观非常赏心悦目。 售价: 每套公寓约有 1~3 间卧室, 其售价约为 50 万澳元~140 万澳元。 交房日期: 2013 年左右。 3、Rosebank 地理位置: 位于墨尔本东南区, 位于 Rosebank 街 Westall 街交汇处, 距市中心 18 公里, 5 分钟走到 westall 小学和中学,据墨尔本最大的 chadston 购物中心 9 公里。 设施:每套公寓中已经配备全套的进口厨卫,且室内装修精致。 售价: 每套公寓约有 1~2 间卧室, 其售价约为 35 万澳元~48 万澳元。 交房日期:2012 年第四季度左右。 4、 Eden 地理位置:前方距离 Yarra River 只有 200 米远,门口有火车直达市中心, 北面临近 维多利亚公园, 周边游维多利亚购物中心 (商场、 大型超市、 健身中心、 宜家、 电影院等) 、 诸多墨尔本很好的学校,邻近 Eastern 和 Monash 两条高速公路。 设施:一楼设有酒吧、休息室、商务中心;二楼有乐队指挥台,小花园;而顶 篇二:2015 年澳洲房地产市场趋势预测 2015 年澳洲房地产市场趋势预测 隆安 IISC 墨尔本连续 4 年被选为世界上最适宜居住的城市,墨尔本有很多值得骄傲的地方,包 括强劲的房地产市场。在过去一年里,墨尔本房市经历了稳定的增长,在新的一年里,好时 光还能继续下去吗?2015 年墨尔本房产投资者将面临怎样的市场形势? 据《澳洲物业投资》杂志报导,地产集团(Domain Group)的资深经济学家威尔逊博士 (Andrew Wilson)说,墨尔本房价涨势在上个财政年度里相当强劲,仅次于悉尼。墨尔本 的别墅中间房价在 2013-2014 财年增长了 9.3%,这个数字比起 2009-10 年 21.9%的巅峰值还 有所不及,但也是自那以后的最高增长率。 新财年的市场赢家 目前墨尔本市场上的首次购房者达到了历史新低, 威尔逊说, 中间至高价位的物业买卖 构成市场活动的主体。 一般来说, 房价在 55 万以下属于低端市场, 55 万-125 万是中等市场, 125 万以上是高端市场。 “墨尔本近郊中等价位的市场将是 2014-15 财年表现最强劲的部分。 ” 他预测说。 威尔逊表示,东区远郊将继续吸引买家,尽管房价增长率可能比目前低一些。“东区近 郊的高端物业也会继续受到富裕买家的青睐。” 墨尔本房市的常胜将军 维省地产协会(REIV)的一位发言人说,墨尔本东区和东南近郊是 2014 年市场上最突 出的优胜者。威尔逊也表示同意,东区表现特别强劲,“特别是东区近郊一带——这是个稳 固的精英市场, 是常胜将军”他说, “包括从 Hawthorne 一直到 Camberwell, Balwyn 和 Glen Iris”。 东区热闹的买卖活动很大一部分来自中国买家,这是墨尔本房产市场上一个有趣的现 象。North Balwyn 是东区近郊的领头羊。“过去一年里,价格涨幅超过 20%,富裕的华人买 家很 喜欢这里。”在东南区远郊,市场的领头羊是 Glen Waverley,这是中等价位的市场,也 是受华人青睐的地区。“这个区房价也涨了 20%以上。”威尔逊说。地产公司 Harcourts 的负 责人鲍拉(Lou Paola)也是 Glen Waverley 居民,他说,在过去 10 年里,这个区经历了巨大 的变化。 皇嘉海外与时俱进, 秉承始先进的服务理念, 倾力打造“家族海外托管”的管理体系, 在为您打理海外资产的同事,为竭力保障着您家族资产的传承,我们的管理值得您的托付。 亚洲元素影响着住宅和商业房地产市场,增加了当地的餐饮选择。“现在我们有韩国餐 馆,马来西亚餐馆,捎带着少许欧洲风情。这个区的资本增值每年都在稳定增长。我记得以 前每 一、两个月才有一套百万物业售出,现在这是常事。” Glen Waverley 靠近 CBD 是另一个强劲的吸引力。 “很棒的公共交通。 靠近 Monash 大学, Deakin 大学。这是一个以家庭为主的地区,公园和娱乐设施都在家门口”鲍拉说。Ray White Glen Waverley 的董事 Andrew Davis 说,Glen Waverley 中学是维省最好的中学之一。“房租需 求强劲,但因为房价大幅增长,所以投资回报率非常低。”他说。威尔逊说,其它有吸引力 的地区还包括墨尔本东北近郊, 例如皇嘉海外与时俱进, 秉承始先进的服务理念值得您的托 付。表示,2015 年墨尔本房价和销售量的增长主要集中在东区中部和外围一带。最近几个 月,在远郊区,如 Point Cook、Noble Park 和 Werribee 都经历了可观的增长。 市场的驱动因素 根据 REIV,2015 推动维省房地产市场发展的因素包括: 人口增长:墨尔本人口增长很快,新房建筑量在过去三年放缓,房屋供应不足。但在墨 尔本 CBD 有大量新盖公寓。 稳定的利率:为买家创造了有利的融资条件。 乐观的消费者情绪:在过去 12 个月里成为推动市场的动力,但威尔逊表示当地经济表 现不佳。“维省失业率仍然处于全国最高水平。如果墨尔本失业率继续上升,会对房地产市 场产生负面影响, 因为它开始影响到消费者信心。 如果经济问题持续下去, 会阻碍房价上涨, 特 别是在低端市场上。” 最近的趋势 市场分析机构 Residex 的创始人爱德华(John Edwards)说,市场的增长率在放缓,这一趋 势将持续未来几年。 “单元房市场已经出现潜在的供过于求, 过去 12 个月的房价增长率 (5.8%) 低于 7.64%的长期平均增长率”。 未来的走势 爱德华相信,增长周期的峰顶已经过去,“市场会继续放缓,我们不要期待能看到高于 通货膨胀率的增长。”他说。“利率可能会在今年某时调高。储银将继续唱衰市场以确保不会 出现‘房市泡沫’”。爱德华相信这些因素会导致投资者更谨慎。 REIV 也相信, 在 2015 房市会继续增长, 但是速度会放缓。 “12 月至 2 月是房市的淡季, 但是就整个市场趋势而言,2015 有增长放缓的迹象。” 对投资者来说并不都是坏消息。爱德华说,能够负担得起的地区在 2015 年将出现合理 的增长。“所以,就是好好调研,购买合适的房产。那些价值好,价格又低于中间房价的物 业将有最出色的表现。”爱德华说。 篇三:澳大利亚房地产市场投资分析报告 澳大利亚房地产市场投资分析报告 一、澳大利亚地区及社会环境概况 (一)行政区概况 澳大利亚领土面积 770 万平方公里,西面环海,有六个洲和两个领地,截止至 2015 年 12 月 14 日,各地区概况如下: (二)经济、社会等概况 1、经济、社会环境稳定,投资房产保障性高 人口:截止至 2016 年 1 月,澳大利亚总人口约 2416 万,其中一半居住在悉尼和墨尔 本两大城市。 经济:2015 年,澳大利亚 GDP 为 1.59 万亿美元,列全球第 12 位,人均 333473 美元,仅次于瑞士,位居全球第二。澳大利亚是世界十大农产品出口国和六大矿产资源 出口国之一,多种矿产出口量全球第一,且绵羊数量和出口羊毛最多,金融业、商业、旅游 业和服务业发达。 由于人口高速增长,为满足人口需求,房地产开发在最近几年成为澳大利亚另一重要 产业,房价基本维持在平均 7 年翻一番、平均增幅接近 10%/年的水准,由于经济的持续健 康发展及政府科学、合理的引导和调控,澳大利亚的房地产市场从未出现过大的下跌,投资 风险极低。 2、教育 澳洲共有 38 所大学及 230 多所专科技术学院,几乎都是政府公立学校,私立大学共 2 所:澳洲圣母大学和邦德大学,两所大学的文凭均受国家教育部认可。38 所大学中,10 所 属于全球前 100 强大学,剩余 20 多所大学均为全球 500 强大学,平均水平高于美国,澳洲 教育体制由所在洲政府管辖, 教育质量由联邦政府控制管理, 因此澳洲各大学教学质量相对 平均,规范程度高,且澳洲人平均花费 21 年时间完成小学至大学的教育,人口素质高。 3、福利 澳洲政府为个人的总医疗开支埋单 70%, 远高于美国, 除医疗、 养老金、 孕妇补助金、 失业救济金等常见福利外,还有学习津贴、边远地区津贴、看护津贴、配偶津贴、托儿津贴 等各项福利。 4、居住环境 澳大利亚是农业大国,均为天然产品,政府对食物检疫极其严格,由于澳大利亚空气 及环境质量较好,澳洲、人均寿命在世界排名第二。 (三)澳大利亚对中国企业的整体态度 澳大利亚是中国的第二大投资对象国, 2015 年中国对澳大利亚的投资总额为 111 亿美 元,同比增长 32.9%,投资范围涵盖矿业、农业、基础设施及再生能源等多个领域,但近年 来,澳大利亚已对中国的投资持越来越谨慎的态度,以中国企业租赁澳北部达尔文港 99 年 的问题为标志,澳方在今年 3 月底加强了针对外国投资的审查程序。 二、澳大利亚房地产市场相关法律法规 (一)土地所有权、土地交易相关法律法规 澳大利亚的土地权主要以两种形式体现, 一种是永久所有权, 这是澳大利亚最常见的土 地权属体现形式,另一种是向政府进行长期租赁的权利,这种情况主要存在于新南威尔士、 昆士兰和北部地区的农业土地。 除以上两种土地权利之外, 澳大利亚亦承认土著人在特定土 地上的传统权利,这被称为原住民土地权,如果土地涉及原住民土地权,则该房地产项目的 开发和用途可能会受到一定的限制, 或者被附加额外义务, 例如必须保留某个土著人的文化 遗址, 这种情况下就必须要开展进一步的尽职调查并取得针对此问题的法律意见, 且澳大利 亚房产可直接继承,无遗产税。 绝大多数的澳大利亚土地采用托伦斯不动产登记制。这种登记制是指将土地权属在相 关的房地产登记处登记, 完成登记即意味着对土地持有人法定权利的确认, 除非出现法律规 定的特殊情形, 例如欺诈、 地界描述错误等。 因此, 买方一般可以依赖产权登记来证明产权, 而不必在登记册之外另行调查产权。 澳大利亚政府规定,任何企业和个人都可通过拍卖形式购买政府土地或私人土地。购 买土地必须是自有资金或者合伙,不能贷款。土地出售以后,政府收取地价税和服务费。外 国投资者可以依法获得澳大利亚的土地所有权,但是在开发期限上有一定规定。自 2009 年 开始, 为增强外资投资政策的竞争力, 吸引更多的外商对澳大利亚广大闲置土地进行有效的 开发, 并防止投资者进行土地囤积和投机行为, 澳大利亚政府把外国投资者开发澳大利亚闲 置商用土地的期限从 12 个月延长至 5 年, 但要求投资者最少支付购买成本或土地价格的 50%, 用于开发建设。 (二)房地产税收的相关法律法规 1、澳大利亚财政税收政策的重点内容 澳大利亚是一个实行分税制的国家,税收收入分为中央税收收入和地方税收收入,其 中,联邦税收有个人所得税、公司所得税、销售税、福利保险税、关税、消费税、培养保证 金等税种,洲政府税收有工资税、印花税、金融机构税、土地税、债务税等税种组成。 (1)税务管理 澳大利亚在税收征管方面, 采取统一建立税务档案号码(简称: 税号)的方法实行管理。 “税号”对于澳大利亚的公民来说非常重要,它是税务当局颁发给澳 大利亚公民的一个特别号码,与公民的名字和地址一起使用,“税号”关系公民的切身利 益,对实行保密制度,任何泄漏他人“税号”的行为都将受到严历的惩罚。每年 7 月 1 日至次 年 6 月 30 日为一个财政年度,当一个财政年度结束时,每个澳大利亚有收入的人(包括非澳 大利亚居民)都必须向税务局主动申报全年收入,税率一般为 17%~47%,即使个人年收入 低于免税额,也须向税务局申明,与此同时,纳税人如符合低收入家庭、多家庭成员赡养、 个人小生意等条件的话,可以向税务局申请退回部分或全部税金。 (2)主要税收 公司所得税:30%。 房产增值税:购买一年内出售的物业,增值部分须缴增值税,一年以后,减半征收。 房产增值税不是一个独立的税种,应税部分将计入总收入,按照个人所得税征收。 土地税:澳大利亚没有物业税,对用来租用和投资用房屋所在的土地征收土地税,与 物业税比较接近。土地税是地方税的一种,由各个洲自己制定税率,测算土地价值,自住屋 不需缴纳土地税。 印花税: 4%~5.5%。 印花税以在转让时的房产总价值 (指土地价格和房屋价值的总和) 作为税基,此税种属于洲政府管理,所以澳大利亚每个洲的情况均有不同。 消费税:或成为货物服务税(GST) ,相当于我国的增值税。税率 10%,税基为在澳大 利亚销售货物、提供服务、购买权利或其他相关应税价值。 个人所得税:居民企业与在澳营业或获得收入的非居民企业的税率都为 30%,而非居 民个人的所得税率可高达 47%。 预提税:向非澳税法居民支付利息、分红需缴纳此税,其中支付利息的税率为 10% 《澳大利亚房地产市场分析》出自:百味书屋

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